Archívum

Haszonélvezeti jogról lemondás – és adózása

Amennyiben az ingatlan tulajdonát értékesítjük, akkor ezen értékesítésből származó adófizetési kötelezettség megállapításának menete a következő:

1. Az adásvétel során a vevő által fizetett vételárát a törvény az eladó bevételének tekinti - amely bevételből a törvényben elismert költségeket – a szerzéskor fizetett vételár, értéknövelő beruházások költsége, átruházással kapcsolatos kiadások - levonva kapjuk a számított jövedelmet, amely a szerzést 5 éven belül követő átruházás esetén egyben az adó alapja is lesz.

2. Öt éven túli eladás esetén a számított jövedelem további csökkentésére van lehetőség: a 6. évtől 10%, majd évente 10%-kal növelve, amíg a 15. évben a levonható összeg eléri a 100%-ot – így onnantól nem keletkezik jövedelem, az átruházás adómentes.

3. A számított jövedelem vagy 5 év után annak időtényezővel csökkentett összege lesz az eladó ingatlan átruházásból származó tényleges jövedelme – az adó alapja - ami után az adó mértéke 25%.

4. Ez az adó lakásszerzési kedvezménnyel csökkenthető.

Amennyiben az adásvétel során az eladói oldalon a haszonélvezeti jog is fennáll – a gyakorlatban a haszonélvezőket, özvegyi jogosultakat is eladóként tüntetik fel a szerződésben – és a haszonélvezeti jogosultat a vételárból is illeti az annak megfelelő ellenérték. Ennek adózása azonban másként alakul, mint a tulajdonjog értékesítéséből származó jövedelem adózása. A különbség annyi, hogy a fenti 3-as pont nem alkalmazható, azaz haszonélvezeti jog átruházásából  származó jövedelem az 5-ik évtől sem csökkenthető, semmilyen összeggel. Így rendelkezik ugyanis az Szja tv. 62.§(5) bekezdése: „A vagyoni értékű jog átruházásából származó jövedelem az (1)-(3) bekezdés rendelkezései szerint kiszámított összeg, azzal, hogy nem számít bevételnek az 1982. január 1-je előtt szerzett vagyoni értékű jog átruházásából származó vagyoni ellenérték.” Tehát csak az 1982. január 1-e előtt megszerzett haszonélvezeti, özvegyi jogokra vonatkozik az adómentesség.

Az már csak hab a tortán, hogy Polgári Törvénykönyvünk szerint a haszonélvező a haszonélvezeti jogot nem is ruházhatja át (Ptk. 159.§/2/) – ennélfogva az adásvételi szerződésekben a haszonélvezők nem is tüntethetők fel eladóként, és így ilyen jogcímen jövedelmük sem keletkezhet. Így tartalma szerint az ilyen szerződések haszonélvezeti jogról ellenérték fejében való lemondásnak minősülnek, amelyre az átruházásból származó jövedelemre vonatkozó előbbi adózási szabályok vonatkoznak.

A haszonélvezeti jogról ellenérték nélkül is le lehet mondani – ez az ügylet azonban a tulajdonosnál ajándékozási illeték alá esik, ami terhesebb mint az adásvétel esetén fizetendő illeték.

Dr.Szabó Tibor ügyvéd adószakértő

www.adonet.hu