Adózás
A cserepótló vétel szabályai több lakásvásárlás és -értékesítés esetén
2009.06.05 | www.apeh.hu |
| 
2009.06.05 | www.apeh.hu |
|
Az illetékekről szóló 1990. évi XCIII. törvény (Itv.) 21. § (5) bekezdése szerint lakástulajdon vásárlása esetén, ha a magánszemély vevő a másik lakástulajdonát a vásárlást megelőző vagy azt követő egy éven belül eladja, az illeték alapja a vásárolt és az eladott lakástulajdon - terhekkel nem csökkentett - forgalmi értékének a különbözete. Ha a magánszemély vevő egy éven belül több lakástulajdont vásárol, illetve értékesít, akkor az illeték alapját képező értékkülönbözet megállapításánál minden egyes lakásvásárlással szemben a szerzést közvetlenül megelőző vagy követő - a fizetésre kötelezett számára kedvezőbb illetékalapot eredményező - egyetlen értékesítést lehet figyelembe venni. Amennyiben a magánszemély vevő a további lakásvásárlásaival szemben az előbbi feltételeknek megfelelő, további lakásértékesítést nem tud igazolni, e lakásszerzések illetékkötelezettsége az általános szabályok szerint alakul.
Általában elmondható, hogy az illetékkötelezettség mindig a jogügylet létrejöttekor keletkezik, függetlenül attól, hogy annak lakás vagy lakás tulajdoni hányada a tárgya. Ez alapján az Itv. 21. § (5) bekezdését is illetékügyenként, vagyis ügyletenként kell alkalmazni. Így tehát, ha a magánszemély több, különböző időpontban kelt adásvételi szerződéssel értékesíti a tulajdonában álló lakást, illetve több adásvételi szerződéssel vásárol egy másik lakástulajdont, alkalmazhatja a fenti kedvezményt, amennyiben minden lakásvásárlással szemben, a törvény megfogalmazása szerinti, „az előbbi feltételeknek megfelelő, további” lakásértékesítést tud igazolni. Ez a megfogalmazás döntő fontosságú a több vétel, illetve eladás esetén. A magánszemély csak azt a lakásértékesítést tudja szembeállítani a lakásvásárlásával, amelyik a vásárláshoz időben a legközelebb áll, egyidejűség esetén pedig annak az értékesített lakásnak a forgalmi értékét kell figyelembe venni, amelyik kedvezőbb illetékalapot eredményez a vagyonszerzőnek. Ezek alapján tehát az időtényezőnek van elsődleges jelentősége, nem elegendő csupán egy lakásvásárlással szemben figyelembe venni egy lakásértékesítést. A kedvezményes illetékalap meghatározásánál figyelembe vett lakásértékesítésnek közvetlenül meg kell előznie, vagy közvetlenül követnie kell a lakásvásárlást.
Abban az esetben, ha a magánszemély két különböző időpontban kelt adásvételi szerződéssel adta el a lakástulajdont, majd ezt követően, egy éven belül több szerződéssel vásárolt meg egy másik lakástulajdont, tehát ebben az esetben az időben első lakásvásárlásnál lehet figyelembe venni az azt közvetlenül megelőző lakásértékesítést. Az időben következő, újabb lakásvásárlás vonatkozásában viszont már nem találunk azt közvetlenül megelőző értékesítést, tekintettel arra, hogy az időben legközelebbi értékesítést már egyszer, az időben korábbi lakásvásárlásnál figyelembe vették. Utalva az Itv. rendelkezésére, elmondható, hogy amennyiben a magánszemély a fenti feltételeknek megfelelő (tehát a szerzést közvetlenül megelőző, vagy követő, egyidejűség esetén pedig a fizetésre kötelezett számára kedvezőbb illetékalapot eredményező) további lakásértékesítést nem tud igazolni a további lakásvásárlásaival szemben, akkor a lakásszerzések illetékkötelezettsége az általános szabályok szerint alakul, azaz a vásárolt lakástulajdon teljes forgalmi értéke után kell az illetéket megfizetni. Ekkor tehát csak az első lakásvásárlásnál alkalmazható az Itv. 21. § (5) bekezdése, a többi lakásvásárlásnál a lakástulajdon teljes forgalmi értéke az irányadó.
Ezek alapján tehát az Itv. 21. § (5) bekezdése szerint eladott, illetve vásárolt lakástulajdonok forgalmi értékeinek különbözetén alapuló kedvezményes illetékalap akkor állapítható meg mindegyik lakástulajdon vonatkozásában, ha a lakásértékesítések és a lakásvásárlások időrendben közvetlenül egymást követik, tehát nem „ékelődik be” közéjük egy újabb lakásvásárlás vagy lakásértékesítés. Ebben az esetben a közbeékelődött lakásvásárlás, -értékesítés lesz az, amit figyelembe kell venni az illetékalap meghatározásánál.
(Pénzügyminisztérium Illetékek és Önkormányzati Adók főosztálya 16181/2008/1; APEH Ügyfélkapcsolati és Tájékoztatási főosztály 4007560990)
Általában elmondható, hogy az illetékkötelezettség mindig a jogügylet létrejöttekor keletkezik, függetlenül attól, hogy annak lakás vagy lakás tulajdoni hányada a tárgya. Ez alapján az Itv. 21. § (5) bekezdését is illetékügyenként, vagyis ügyletenként kell alkalmazni. Így tehát, ha a magánszemély több, különböző időpontban kelt adásvételi szerződéssel értékesíti a tulajdonában álló lakást, illetve több adásvételi szerződéssel vásárol egy másik lakástulajdont, alkalmazhatja a fenti kedvezményt, amennyiben minden lakásvásárlással szemben, a törvény megfogalmazása szerinti, „az előbbi feltételeknek megfelelő, további” lakásértékesítést tud igazolni. Ez a megfogalmazás döntő fontosságú a több vétel, illetve eladás esetén. A magánszemély csak azt a lakásértékesítést tudja szembeállítani a lakásvásárlásával, amelyik a vásárláshoz időben a legközelebb áll, egyidejűség esetén pedig annak az értékesített lakásnak a forgalmi értékét kell figyelembe venni, amelyik kedvezőbb illetékalapot eredményez a vagyonszerzőnek. Ezek alapján tehát az időtényezőnek van elsődleges jelentősége, nem elegendő csupán egy lakásvásárlással szemben figyelembe venni egy lakásértékesítést. A kedvezményes illetékalap meghatározásánál figyelembe vett lakásértékesítésnek közvetlenül meg kell előznie, vagy közvetlenül követnie kell a lakásvásárlást.
Abban az esetben, ha a magánszemély két különböző időpontban kelt adásvételi szerződéssel adta el a lakástulajdont, majd ezt követően, egy éven belül több szerződéssel vásárolt meg egy másik lakástulajdont, tehát ebben az esetben az időben első lakásvásárlásnál lehet figyelembe venni az azt közvetlenül megelőző lakásértékesítést. Az időben következő, újabb lakásvásárlás vonatkozásában viszont már nem találunk azt közvetlenül megelőző értékesítést, tekintettel arra, hogy az időben legközelebbi értékesítést már egyszer, az időben korábbi lakásvásárlásnál figyelembe vették. Utalva az Itv. rendelkezésére, elmondható, hogy amennyiben a magánszemély a fenti feltételeknek megfelelő (tehát a szerzést közvetlenül megelőző, vagy követő, egyidejűség esetén pedig a fizetésre kötelezett számára kedvezőbb illetékalapot eredményező) további lakásértékesítést nem tud igazolni a további lakásvásárlásaival szemben, akkor a lakásszerzések illetékkötelezettsége az általános szabályok szerint alakul, azaz a vásárolt lakástulajdon teljes forgalmi értéke után kell az illetéket megfizetni. Ekkor tehát csak az első lakásvásárlásnál alkalmazható az Itv. 21. § (5) bekezdése, a többi lakásvásárlásnál a lakástulajdon teljes forgalmi értéke az irányadó.
Ezek alapján tehát az Itv. 21. § (5) bekezdése szerint eladott, illetve vásárolt lakástulajdonok forgalmi értékeinek különbözetén alapuló kedvezményes illetékalap akkor állapítható meg mindegyik lakástulajdon vonatkozásában, ha a lakásértékesítések és a lakásvásárlások időrendben közvetlenül egymást követik, tehát nem „ékelődik be” közéjük egy újabb lakásvásárlás vagy lakásértékesítés. Ebben az esetben a közbeékelődött lakásvásárlás, -értékesítés lesz az, amit figyelembe kell venni az illetékalap meghatározásánál.
(Pénzügyminisztérium Illetékek és Önkormányzati Adók főosztálya 16181/2008/1; APEH Ügyfélkapcsolati és Tájékoztatási főosztály 4007560990)
www.apeh.hu
RG Stúdió
Magicon